Immobilienbewertung in Löhne

Es gibt vielfältige Gründe für eine Immobilienbewertung in Löhne. Unser Sachverständigenbüro ist Ihr kompetenter Ansprechpartner rund um die
Immobilienbewertung in Löhne. Für jeden Bewertungsfall stehen wir Ihnen immer objektiv und fachkundig zur Seite.

Die Bewertung einer Immobilie ist eine komplexe Aufgabe. Im Rahmen der Wertermittlung sind eine Vielzahl von Faktoren zu berücksichtigen. Regeln,
Normen, Verordnungen, Gebäudeart, Gebäudezustand, konjunkturelle Situation. Dies sind nur einige Faktoren, welche einen maßgeblichen Einfluss auf den Wert einer Immobiliehaben. Wir sind in der Lage, jeden maßgeblichen Einflussfaktor auf den Verkehrswert zu bestimmen und fachgerecht im Gesamtkontext zu bewerten.
Der wichtigste Einflussfaktor bei der Ermittlung eines Marktwertes aber ist die aktuelle Marktsituation. Hier kennen wir uns aus.

 
 
 

Kontakt

 

Jens Krüger – Wertermittlung – Immobilienbewertung

Holztwete 4
32657 Lemgo

Telefon: 05261. 188 710
Telefax: 05261. 188 711
info@jk-wertermittlung.de

Wir sind Ihr Profi in allen Belangen, die für die Bewertung einer Immobilie maßgeblich sind.Gerne beraten wir Sie in all diesen Bereichen. Sei es im Rahmen eines ausführlichen Immobilienwertgutachtens, einer verkürzten Wertexpertise, einer Hauskaufberatung, der Prüfung des Gebäudezustands / Feststellung von Schäden am Gebäude, der Wohnflächenermittlung oder auch nur im Rahmen einer mündlichen Beratung.

 
 

JK – WERTERMITTLUNG – IMMOBILIENBEWERTUNG

 
  • Zertifizierte Sachverständige (PersCert TÜV)
  • Objektive und unabhängige Immobilienbewertung
  • Langjährige Erfahrung als Immobiliengutachter
  • Ausführliche und kostenlose Erstberatung
  • Bei Bedarf auch kurzfristige Auftragsabwicklung möglich
  • Seriöse Dienstleistung zum fairen Festpreis

Es gibt unterschiedliche Anlässe, den Wert einer Wohnung, eines Hauses, einer Gewerbefläche oder eines Grundstücks von einem Immobiliensachverständigen ermitteln zu lassen.

Den Verwendungszweck der Wertermittlung genau definieren

Vorab sollte definiert werden, für welchen Zweck die Immobilienbewertung durch einen Immobiliengutachter benötigt wird. Im Rahmen einer fachkundigen Immobilienbewertung sollte immer der Verwendungszweck und die damit verbundene Aufgabenstellung an erster Stelle stehen, denn der Verwendungszweck bestimmt den Umfang unserer Leistungen.

Um Ihnen die Notwendigkeit dieser Herangehensweise zu verdeutlichen, hier ein Auszug für die vielfältigen Verwendungsmöglichkeiten eines Verkehrswertgutachtens:

  • Ermittlung eines Verkaufspreises
  • Überprüfung eines Ankaufspreises
  • Immobilienbewertung bei Scheidung / Trennung
  • Immobilienbewertung bei Erbauseinandersetzungen
  • Beleihungswertermittlung zur Vorlage bei einer Bank
  • Wertermittlung von Rechten oder Lasten an Grundstücken
  • Wertermittlung persönlicher Immobilienvermögenswerte
  • Wertermittlung zur Vorlage beim Finanzamt, z. B. Erbschaftssteuer
  • Immobilienbewertung im Rahmen von Unternehmensbewertungen
  • Immobilienbewertung zur Bilanzierung des Immobilienvermögens

Die fachliche Immobilienbewertung kommt erst im 2. Schritt

Unter Umständen ist eine umfangreiche Ausarbeitung eines Verkehrswertgutachtens nicht einmal zwingend notwendig und eine fachkundige Stellungnahme oder eine verkürzte Wertexpertise von einem Immobiliensachverständigen vollkommen ausreichend – zum Beispiel, um unseriöse von seriösen Immobilienangeboten unterscheiden zu können.

Schon hier setzen unsere Beratungsleistungen an. Zusammen mit Ihnen bestimmen wir den genauen Zweck der Immobilienbewertung. Im Anschluss legen wir gemeinsam das weitere Vorgehen und den Leistungsumfang fest.

Über die Erstellung von Verkehrswertgutachten hinaus, gehören auch folgende Leistungen zu unserem Angebotsportfolio:

  • Kaufberatung
  • Beleihungswertermittlungen
  • Standortanalysen
  • Due-Dilligence-Prüfungen
  • Mietwertgutachten
  • Wohnflächenermittung
 

Häufig auftretende Fragen zur Immobilienbewertung

 

Am Anfang steht der persönliche Kontakt. Sie können uns anrufen, einen Brief schreiben, eine E-Mail schreiben oder unser Kontaktformular nutzen. Während unseres ersten Gesprächs besprechen wir gemeinsam Ihr Anliegen. Hierzu gehört zunächst, dass Sie uns den Zweck der Immobilienbewertung erläutern.
Gemeinsam entscheiden wir dann, welcher konkrete Leistungsumfang für Sie der richtige ist. Wir legen gemeinsam fest, ob Sie ein vollständiges Verkehrswertgutachten benötigen, ob Sie eine verkürzte Wertexpertise benötigen oder ob sogar eine mündliche Beratung ausreichend ist.

Im Anschluss hieran erhalten Sie von mir ein Honorarangebot sowie eine Aufstellung aller für die Immobilienbewertung notwendiger Unterlagen und Informationen. Sofern Sie nicht alle notwendigen Unterlagen und Informationen vorliegen haben, ist dies auch kein Problem. Stellen Sie uns einfach eine Vollmacht aus und wir besorgen alle zur Immobilienbewertung notwendigen Unterlagen.
Nachdem Sie uns den Auftrag zur Verkehrswertermittlung, Kaufberatung,Wohnflächenberechnung, etc. erteilt haben, vereinbaren wir einen Ortstermin, bei welchem das Bewertungsobjekt in Augenschein genommen wird.

Im Anschluss an die Objektbesichtigung erfolgt dann die eigentliche Arbeit, die Ermittlung des Immobilienwertes.
Im Anschluss erhalten Sie das beauftragte Gutachten.

Ablauf in Kurzform:

  1. Kontakt
  2. Festlegung des Leistungsumfangs
  3. Honorarangebot / Unterlagenverzeichnis
  4. Ortsbesichtigung
  5. Übersendung des Gutachtens

Über die Erstellung von Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten hinaus, erbringen wir für Sie bedarfsgerechte Leistungen. Gemeinsam beraten wir, welche Leistung für Sie die richtige ist.

Gerne sind wir für Sie in den folgenden Bereichen tätig:

  • Erstellung von Verkehrswertgutachten und Marktwertgutachten
  • Erstellung von Beleihungswertgutachten
  • Kaufberatungen für alle Immobilientypen
  • Kurzbewertungen / verkürzte Wertexpertisen
  • Prüfung von Schwachstellen einer Immobilie
  • Wohnflächenermittlung
  • Due-Dilligence-Prüfungen
  • Allgemeine Beratungsleistungen im Immobilienbereich

Wie hoch sich die Kosten einer Wertermittlung belaufen? Das lässt sich bei einer umfangreichen Immobilienbewertung nicht pauschal beantworten.

Größe, Art und Zustand der Immobilie sind ausschlaggebend

Maßgeblich für die Erstellung eines Immobiliengutachtens von fachkundiger Stelle sind Faktoren wie die Art, Größe und der Zustand des Objekts. Erst nachdem wir uns ein umfängliches Bild über den Bewertungsumfang gemacht habe, sind wir in der Lage, Ihnen ein seriöses, faires und verbindliches Angebot vorzulegen.

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
(Legaldefinition lt. § 194 BauGB)

Mit anderen Worten:

Der Verkehrswert oder der Marktwert ist die Prognose des am wahrscheinlichsten zu erzielenden Preises einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks, bezogen aufeinen bestimmten Stichtag, unter Berücksichtigung sämtlicher relevanter Eigenschaften, wie z. B. Lage, Zustand, Ausstattung sowie rechtliche Gegebenheiten.

Beleihungswert ist ein Begriff aus dem Kreditgeschäft der Kreditinstitute, der den Wert einer Kreditsicherheit repräsentiert, von dem mit hoher Wahrscheinlichkeit erwartet werden kann, dass er sich langfristig zu jedem beliebigen Zeitpunkt realisieren lässt. Der Beleihungswert kann die absolute Obergrenze sein, bis zu der ein Kreditinstitut aufgrund interner Vorschriften Darlehen gewähren darf.

Die Ermittlung des Beleihungswertes ist über die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) vorgeschrieben.

Es gibt verschiedene Methoden, den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Die gebräuchlichsten Bewertungsverfahren, welche gemäß der
Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) normiert werden, sind

  • das Sachwertverfahren
  • das Ertragswertverfahren
  • das Vergleichswertverfahren

Gem. ImmoWertV ist bei der Ermittlung des Verkehrswertes eines der vorgenannten Verfahren vorgeschrieben. Der Begriff Verkehrswert ist gem. § 194 BauGB definiert.

Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren kommt in der Regel bei eigen genutzten Immobilien, wie Einfamilienhäusern, Reihenhäusern oder Zweifamilienhäusern zur Anwendung.

Es ist ein Verfahren, welches im Wesentlichen auf der Berücksichtigung von Herstellungskosten basiert.

Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist ein Wertermittlungsverfahren, welches sich an den Renditeerwartungen einer Immobilie orientiert.

Es kommt daher in der Regel bei Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern, Büroimmobilien, Industrieliegenschaften, Hotels, Pflegeheimen, etc. zur Anwendung.

Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren basiert auf dem Vergleich von jüngst veräußerten Objekten, die sich hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Lage, Baujahr, Bauausführung, Zustand, Ausstattung, etc. hinreichend ähneln, bzw. durch entsprechende Faktoren dem Bewertungsobjekt hinreichend angepasst werden können.

Es kommt überwiegend bei Eigentumswohnungen zur Anwendung.

Das Sachwertverfahren kommt in der Regel bei eigen genutzten Immobilien, wie Einfamilienhäusern, Reihenhäusern oder Zweifamilienhäusern zur Anwendung.

Es ist ein Verfahren, welches im Wesentlichen auf der Berücksichtigung von Herstellungskosten basiert. Da allein die Herstellungskosten jedoch wenig über die Marktgängigkeit einer Immobilie aussagen, sind die Sachwerte regelmäßig mit dem sog. Marktanpassungsfaktor oder auch Sachwertanpassungsfaktor abzugleichen. Die Marktanpassungsfaktoren werden üblicherweise vom Gutachterausschuss des betreffenden Landkreises veröffentlicht. Grundlage zur Ableitung der Marktanpassungsfaktoren, bildet die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses.

Zunächst werden die Herstellungskosten der Immobilie mittels tabellarisch vorgegebener Normalherstellungskosten ermittelt. Bei Immobilien, die keine Neubauten sind, ist die Alterswertminderung entsprechend zu berücksichtigen. Es ergibt sich anschließend der Sachwert der baulichen Anlagen.

Zusätzlich zum Sachwert der baulichen Anlagen sind der Sachwert der baulichen Außenanlagen (z. B. Pflasterungen, Einfriedungen, etc.) sowie der Bodenwert zu berücksichtigen.

Es ergibt sich hieraus der vorläufige Sachwert, welcher mittels eines geeigneten Marktanpassungsfaktor / Sachwertanpassungsfaktor zum vorläufigen Verkehrswert führt.

Nachdem zuletzt noch die objektspezifischen Grundstücksmerkmale, wie z. B.Baumängel, Schäden, Baulasten, Wegerechte, etc. berücksichtigt wurden, ergibt sich der abschließende Verkehrswert.

Verkürzt dargestellt, erfolgt die Ermittlung des Verkehrswertes auf Grundlage des Sachwertes gem. ImmoWertV nach folgendem Schema:

Herstellungskosten der baulichen Anlagen
– Alterswertminderung
= Sachwert der baulichen Anlagen
+ Sachwert der baulichen Außenanlagen
+ Bodenwert
= Sachwert (der Gebäude und des Grundstücks)
x Sachwertfaktor
= Vorläufiger Verkehrswert
± Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
= Verkehrswert

Das Ertragswertverfahren ist ein Wertermittlungsverfahren, welches sich an den Renditeerwartungen einer Immobilie orientiert. Es kommt daher in der Regel bei Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern, Büroimmobilien, Industrieliegenschaften, Hotels, Pflegeheimen, etc. zur Anwendung.

Maßgeblich hierfür sind die nachhaltig erzielbaren Roherträge unter Berücksichtigung von Lage, Zustand und Ausstattung des jeweiligen Bewertungsobjektes.

Zunächst wird der nachhaltig erzielbare Rohertrag, also die Mieteinnahmen, die als dauerhaft und realistisch erzielbar eingeschätzt werden, ermittelt.

Die zusätzliche Berücksichtigung der für den entsprechenden Objekttyp üblichen Bewirtschaftungskosten, wie etwa Verwaltungskosten, nicht umlegbare Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis, führen zum Reinertrag.

Der Reinertrag bezieht sich sowohl auf das Gebäude, als auch auf den Boden. Da bei dem Boden von einer unendlichen Lebensdauer, bei einem Gebäude jedoch nur von einer begrenzten Lebensdauer auszugehen ist (Ausnahmen hiervon bilden denkmalgeschützte Objekte), ist die Bodenwertverzinsung vom Reinertrag in Abzug zu bringen. Es ergibt sich der ausschließlich auf den Gebäudeteil bezogene Reinertrag.

Der auf den Gebäudeanteil bezogene Reinertrag führt durch die Anwendung des sog. Vervielfältigers zum Ertragswert des Gebäudeanteils. Der Vervielfältiger ergibt sich hierbei aus der Berücksichtigung von der Restnutzungsdauer des Gebäudes sowie dem Liegenschaftszinssatz.

Nach Berücksichtigung weiterer Wertbeeinflussender Umstände, wie z. B. Baumängel, Schäden, Baulasten, Wegerechte, etc. sowie des Bodenwertes, ergibt sich der Ertragswert.

Schematisch dargestellt, erfolgt die Ermittlung des Verkehrswertes auf Grundlage des Ertragswertverfahrens gem. ImmoWertV nach folgendem Schema:

Rohertrag
- Bewirtschaftungskosten
= Reinertrag
- Bodenwertverzinsung bebautes Grundstück
= Reinertrag (Gebäudeanteil)
X Vervielfältiger
= Ertragswert (Gebäudeanteil)
+/-Sonstige Wertbeeinflussende Umstände
+ Bodenwert
= Ertragswert

Das Vergleichswertverfahren basiert auf dem unmittelbaren oder auch mittelbaren Vergleich von jüngst veräußerten Objekten, die sich hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Lage, Baujahr, Bauausführung, Zustand, Ausstattung, etc. hinreichend ähneln, bzw. durch entsprechende Faktoren dem Bewertungsobjekt hinreichend angepasst werden können.

Für die Bewertung von Eigentumswohnungen bietet es sich an, das Vergleichswertverfahren anzuwenden, denn zahlreiche Eigentumswohnungen werden
mit ihrem Preis je Quadratmeter Wohnfläche gehandelt.

Das Vergleichswertverfahren kann immer dann zur Bewertung von Eigentumswohnungen herangezogen werden, wenn genügend Kaufpreise von vergleichbaren Wohnungen vorliegen.

Wir bewerten in Ihrem Auftrag folgende Objekte:

  • Einfamilienhäuser
  • Zweifamilienhäuser
  • Mehrfamilienhäuser
  • Wohn- und Geschäftshäuser
  • Bürogebäude
  • Gewerbeimmobilien
  • Supermärkte und Discounterimmobilien
  • Lager- und Produktionsimmobilien
  • Logistikimmobilien
  • Hotelimmobilien
  • Gastronomieimmobilien
  • Autohäuser
  • Kranken- und Pflegeeinrichtungen
  • Öffentliche Immobilien, wie Museen, Schulen, Schwimmbäder, etc.
  • Einkaufszentren
  • Unbebaute Grundstücke

Die Frage, warum Sie einen Immobiliensachverständigen oder vielleicht sogar gerade uns beauftragen sollen, ist berechtigt.

Der Markt ist voll mit Angeboten kostenloser Immobilienbewertungen. Vielleicht ist das sogar ausreichend für Sie. Es kommt ganz darauf an, wofür Sie die Immobilienbewertung benötigen. Wenn Sie für ein Standardobjekt, wie zum Beispiel eine Eigentumswohnung, einen grob überschlägigen Marktwert benötigen, kann eine kostenlose Bewertung durchaus sinnvoll sein. Sie gibt Ihnen einen Überblick über das aktuelle Marktgeschehen.

Wenn Sie allerdings eine fundierte Immobilienbewertung benötigen, welche sämtliche wertbeeinflussenden Merkmale und Umstände berücksichtigt, kommen Sie an einem Sachverständigen für Immobilienbewertung nicht vorbei.

Nur im Rahmen einer individuellen Prüfung bekommen Sie einen realistischen Verkehrswert / Marktwert ermittelt.

Es gibt zahlreiche Sachverständige für Immobilienbewertung. Wie immer und überall im Leben gibt es gute Angebote und weniger gute Angebote und Leistungen.

Das Sachverständigenwesen in Deutschland ist nicht gesetzlich geregelt. Weder handelt es sich um einen Ausbildungsberuf, noch handelt es sich um einen Beruf, für welchen ein abgeschlossenes Studium notwendig ist.

Jeder, der sich geeignet fühlt, sich als Sachverständigen zu bezeichnen, darf sich so nennen.

Warum sollen Sie also uns beauftragen? Müssen Sie nicht. Aber egal, wen Sie beauftragen, bitte achten Sie auf folgende Punkte, welche Hinweise auf die Qualifikation des Gutachters geben:

  • Welche Ausbildung hat der Sachverständige?
  • Ist der Sachverständige zertifiziert oder öffentlich bestellt und vereidigt?
  • Von wem wurde der Sachverständige zertifiziert? Von einem Verein, der möglicherweise von Beiträgen abhängig ist oder von einer unabhängigen Zertifizierungsstelle?
  • Seriöse Zertifizierungsstellen sind u. a. (ohne Anspruch auf Vollständigkeit):
    • Sprengnetter
    • EiposCert
    • IQ-Zert
    • DIAZert
    • HypZert
    • Dekra
    • PersCert TÜV
  • Öffentlich bestellte und zertifizierte Sachverständige der genannten Zertifizierungsstellen durchlaufen ein umfangreiches Prüfungsverfahren, in welchem sämtliche für die Bewertung von Immobilien und Grundstücken notwendigen Kenntnisse nachgewiesen werden.

Jens Krüger – Wertermittlung – Immobilienbewertung ist ein Sachverständigenbüro im Bereich der Immobilienbewertung und Grundstücksbewertung, dessen Inhaber von der Personalzertifizierungsstelle des TÜV-Rheinland, der PersCertTÜV zertifiziert wurde. Im Vorfeld der Zertifizierung wurde ein umfangreiches Prüfungsverfahren absolviert.

Seit Oktober 2005 sind wir erfolgreich am Markt etabliert und haben seitdem zahlreiche zufriedene Kunden.

Die Erbringung einer hoch qualifizierten, objektiven und termingerechten Leistung sichern wir Ihnen zu.